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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★7

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/25(土) 19:19:27.19 ID:F96y/bTF9.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558669061/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

92 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 21:04:34.29 ID:muhBTJvF0.net

>>1
コンクリートの蟻塚の中で末期を過ごす人生って何なんだろうね?

168 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 23:55:46.63 ID:V6vauzCh0.net

だからさ
タワマン住みたいなら賃貸一択だよって話
タワマン以外の安全な住宅を買ってタワマンはセカンドハウスとして便利な場所に借りとけばいい
マンション自体は別に駄目じゃないよ
大規模すぎるマンションと高層マンションさえ避ければいい

100 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 21:23:24.57 ID:Vrkl+/Ng0.net

損得と金をはらえるかどうか、をごっちゃにしたらあかんわな
金持ちが家やマンションを何軒ももっているのは無駄階?損かい?
金持ちが高給賃貸かりるのは損かい?
払えなくてっも落ち込む必要なし
払えなくなるまで、望んだ生活できたんだからさ

234 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 11:12:08.43 ID:dWU5kRrB0.net

タワマン話好きだね〜
やっぱり憧れなんかな
コンシェルジュもおるし、ゴミはいつ捨ててもいいし、見晴らしはいいし。快適だよ
キッズルームで知り合ったお友達と遊ぶのも楽しいよ

222 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 10:14:01.77 ID:PIPLSPH80.net

>>1
タワーマンションはコンクリの蟻塚
毎朝うじゃうじゃと湧いて出た蟻が駅まで行列
現代の奴隷船こと満員電車で蟻塚のローンの為に会社へ向かう
惨めな人生だね
笑う

9 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 19:27:35.69 ID:DD+vNCVP0.net

タワマンが建つと住民が数百から千数百人くらい増える。
小さな地域で一気に人口増加するから電車もバスも供給が全く足りなくなる。
大金叩いてわざわざ通勤地獄を買うようなもん。

28 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 19:42:02.33 ID:UhHI3y1W0.net

>>27
鉄骨、コンクリートパネル

134 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 22:28:27.44 ID:0wUUz9iL0.net

日差しが暑くてカーテン開けられないよ。夜景なんて飽きるし。いい事ない

125 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 22:03:43.51 ID:vAuc21H/0.net

>>124
上下スウェットでの外出は、住居に関係なくハードルが高いと思うんだが・・・

130 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 22:20:56.06 ID:59CkVgWi0.net

>>129
おまえは地上のただの蟻じゃん

40 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 19:54:24.40 ID:UhHI3y1W0.net

結局、天敵は水、ということは防水となり内からの防水は難しいので外からとなると作業の足場の確保、防水材の耐久性が問題

253 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 13:32:46.65 ID:I1ANqU+R0.net

>>221
5階建ての最上階の真ん中の部屋に住んでいる。
角じゃないから暑くはない、窓が南と北についているのでガンガン風が抜けて行く。
北国だが冬は暖かい空気が下から上がって来るので非常に暖かい。
経験上角部屋以外の最上階で違う方角に窓が二つ以上ある部屋は非常に過ごしやすい、エアコンいらない。

156 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 23:28:19.77 ID:rq2ixNg40.net

馬鹿と煙は高いところが好き

190 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 02:03:27.60 ID:IDQEY3Yk0.net

>>160
低地、埋立地、海岸沿い=地盤がわるいってのは嘘(わるい場合ももちろんある)
低地=支持層に近いとも言えるから場所次第

ちな多摩川沿いなんて杭なしのベタ基礎で6階建てくらい造れたりするとこもある

309 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 17:33:50.00 ID:hNcDix0j0.net

大体修繕積立金だって、その当時の価格で計算するんだから、
それを考慮に入れて置かなかった事が、一番の間違い

215 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 08:24:26.59 ID:noq5KeBF0.net

>>17
ウンコ臭いってなに?

191 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 02:06:01.98 ID:FUjoq3iW0.net

タワマンは100平米越え、1億越えくらいでようやくサマになる。
都内で5000から7000万程度のタワマンは、高層団地でしかない。実際行ってみたが、景色が広がってる分、狭いリビングの閉塞感がすごい。広い部屋買えるのでなきゃ、同予算で普通のマンションがいい。

226 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 10:26:38.65 ID:fhV3QuWX0.net

俺独身で賃貸住みだけど今までかかった経費のほぼ半分は会社持ち
20年間で500万円くらい
結果、安月給でも8500万円も蓄財ができてるからコスパ的に正解と思ってる

マンションなら月2万の管理費×20年、それだけで500万円だ
当時の条件考えると購入費が2500万円、転勤2回して都度1000万で売れたとして
2500×3−1000×2=5500万円
この分の運用益もなくなるから
もしマンション買ってたら7000万円近くも余剰資金を失っていたことになる

152 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 23:07:08.04 ID:V6vauzCh0.net

・住民が多過ぎて20年先も意思統一できる可能性が低い
・修繕費を払わない奴が必ず出てくる(外国人含む)
・高層すぎて修繕費が高額になるし20年後も予想の範囲額でまかなえる保証はない
・高層に住むこと自体が身体に悪影響がある(振動や気圧変化など)

同じ額で住宅買うなら大規模+高層マンションはリスキー
ただそれだけのことだよな
ただし耐震性と水害に関しては戸建ての大半が弱い

285 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 16:05:52.71 ID:IDQEY3Yk0.net

>>283
バブル以降にマンション買って20年以上貸してたやつで
トータル損したやつはまずいないよ

短期で売ったやつは別な、ほら言うだろ、短期は損気って

>業者がマンションの買い煽りをするような記事も大体そんな感じ
お前は医者が油ひかえてビタミン取れって言ったら煽りなのか?
ごく普通のこと言ってるだけだが

60 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 20:28:57.66 ID:UhHI3y1W0.net

>>58
ハンパないで
震度4以上は船酔する

20 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 19:34:05.61 ID:b84Ro4PK0.net

地震の時は最悪
傾けば資産価値ゼロ
平屋が最高なんだが

159 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 23:33:55.20 ID:59CkVgWi0.net

>>157
心配するなそのうち遅かれ早かれそんな物件だらけになる

252 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 13:29:19.63 ID:edNzvqh30.net

>>250
戸建てに盗みに入られる確率とオートロック内に基地外と一緒に隔離される確率どっちが高いんだろう?
戸建ての近隣ガチャも言うほどハズレ引く確率高くないだろ

66 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 20:31:37.59 ID:8NUG7sGk0.net

>>62
ゴキブリは?

124 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 22:01:58.55 ID:UQxYt81R0.net

就寝前に歯磨き粉無いのに気づいてコンビニいくにも共有部分で身だしなみが必要そう
上下スウェットで頭ボサボサとかで出てったら不審者で通報されるんでしょ

273 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 15:02:39.74 ID:IDQEY3Yk0.net

>>271
うん、短期で住むなら借りるほうがよろし
不動産は長期で考えるもの

ほら、よく言うだろ、短期は損気って

70 :名無しさん@1周年:2019/05/25(土) 20:39:27.12 ID:dE4k0d2L0.net

>>68 の続き

東京近郊で大きな平屋は難しい
しかし居住部分を小さくすることで駐車場を作ることもできるんやで〜
http://www.housingplaza.co.jp/20179912315_1.jpg

192 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 02:08:23.65 ID:IDQEY3Yk0.net

>>188
子持ちは5ちゃんなんてやらない

183 :名無しさん@1周年:2019/05/26(日) 01:15:03.17 ID:0QRnyrsM0.net

>>173
タワマン節税は確か2年程前に
法規制が入り今は旨味なし
しかも所有しているだけでは何の
節税効果も無い

流言に踊らされる愚民

2hcreate

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