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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/23(木) 09:10:32.71 ID:RC7kaefu9.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

711 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 23:32:06.49 ID:XSBTGbRi0.net

>>690
的を得ている

192 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 12:25:47.33 ID:4ko84BmE0.net

>>10
ちゃんとしたマンションなら一階にトイレあるべ

368 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 14:38:30.05 ID:JC4/sUag0.net

>>273
戸建ても一緒だよ

818 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 09:27:43.91 ID:fj65c3AQ0.net

埼玉県だけどタワマン少ないぞ

384 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 15:38:34.03 ID:rk5Bosya0.net

>>94
そこで売れるという認識がもう甘い
これからは売れなくなる
バカみたいな値段付けてるし

売るという選択肢がない、売れないことをもう想定すべきだよ

下手すりゃ破産だから、そこからどうするか

135 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 11:33:44.18 ID:qToY0qXT0.net

住んでるのがタワマンというだけで、
ぷー、クスクス、
ってなるの?

655 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 23:09:59.43 ID:pa2EhAQF0.net

>>648
なんの誰のデメリット?
まさか負動産とか言う造語に騙されちゃってるピュアキッズ?
地方の山なら兎も角都内や横浜の戸建やマンションなら資産になるよ?
どっかの地方のお話してるなら論外ね
タワマンとかが建つ東京横浜の話してるんだからさ
田舎の話をタワマンのスレでされてもね

749 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 23:56:53.89 ID:UAG1zKLD0.net

日向灘‾南海‾東南海‾東海‾関東

934 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 10:59:09.98 ID:gHx85nfg0.net

>>903
その60年の間に南側にタワマン立ったり環境激変しなきゃいいけどな
どっちにしても買い上げ分譲は、よほどの情強じゃなきゃギャンブル

28 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 09:28:01.41 ID:brSpVOPL0.net

>>14
タワマンなんて日本以外では貧困層が住むところだよ
何れ日本でもそうなる

103 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 11:16:49.73 ID:hNiimuQt0.net

>>98
ここの設備と読み替えてくれればそれで良い。

788 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 07:04:36.84 ID:yQwJEJkO0.net

>>479 >>527 >>559 >>598

絶対に、
「大規模修繕 辞退」
で検索するなよ!

619 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 22:48:41.06 ID:1AV3I1Fr0.net

賃貸バカにする奴は近所付き合いや自治会が面倒くさいから高い管理費払ってでもマンションがいいって言うけど、
だったらなぜ賃貸で高い家賃払って何もかもオーナーに丸投げする事を否定するのか。

264 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 13:07:37.93 ID:brAHy1ML0.net

自分のタワマンの下に図書館ある毎日開館前に100人並んでる
更にスーパーやモールもあって夜は9時に半額お勤め品になるので
暇な時は寿司や惣菜、弁当などを漁るのが日課
その他パチンコ店やドコモ、マクド、カフェ、ユニクロ、セレクトショップ約300店ある
部屋出てEVで降りるまで1分足らずで即それら利便を得られる
さすがにシャツだけのだらしない恰好では厳しいのでジャージくらいは整えるけど

378 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 15:10:35.16 ID:sChNMBjY0.net

>>376
まさか自分のタワマンは拠点だから真っ先に救援が来るとでも?首都直下来たら都も国もパンクだよ。地方から応援に入ろうとも道が埋もれ、港も壊滅。もちろんエレベーター業者なんか来ない。

身体弱い年寄りや身動き出来ない人は無理だわ。同じフロアの人くらいしか交流ないだろうし助け合いも期待できない

516 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 20:16:42.70 ID:yf70wp340.net

首都圏の集合住宅だと、タワマンより低層マンションのほうが高級感があるね

959 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 11:13:51.14 ID:QV+CpRCu0.net

一番賢いのは建設がほぼ決定してる駅予定地の近くに戸建購入することだな
東京だと大江戸線延伸予定地とか
家売るのなんて子供が家出る20年後くらいだから、その時は地価が購入時の1.5倍くらいにはなってるだろ

941 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 11:04:57.15 ID:HexCLzlK0.net

>>936
ばーか、全戸駐車場付きなら近隣相場より格安なんだよ普通は
自分地の土地なんだからw

この情弱めw

22 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 09:24:37.25 ID:q63wtevQ0.net

武蔵小杉のタワマン乱立みると、ここに住んでるのは核家族世帯の20台後半から40代が多い
恐らく40年後には住人は高齢化が多く
さらに60年後にはクーロン城みたいな廃墟タワーがそびえ立つことに、、、

574 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 22:00:20.14 ID:hFrw6iVu0.net

>>560
>専有面積1あたりの月あたり修繕積立金は200円あれば十分

よほど大規模なマンションならともかくそれじゃ足りんよw
200円/平米以下でOKなのはだいたい築15年位まで
それ以降はどんどん上がる

321 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 13:53:39.41 ID:1yUrnuoI0.net

トイレに積もる、家族のウンコ。

509 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 19:57:18.76 ID:9Os1uVaY0.net

>>483
むしろ逆な
今の時代、バカアホ間抜けは何時間も通勤時間をかける
都内でも駅から離れた場所に住む

410 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 16:05:55.74 ID:uWuE8nF10.net

社畜らしい
蜂の巣だな

319 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 13:52:14.16 ID:1yUrnuoI0.net

ドロドロ配管の水を、

浄水器で濾して飲むサバイバル生活。

781 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 02:57:53.93 ID:ivfAahyJ0.net

>>780
これまじ!?
賃貸のほうがいいじゃん。
20年以上たったタワマンにすみたくないし。

784 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 06:42:35.26 ID:1k4tHfTd0.net

>>509
最上階からのエレベーター待ちで
駅を何個通過出来ることか・・・

424 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 16:21:17.43 ID:P4nvtF9N0.net

>>371
児童虐待っていうか虐めだな

958 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 11:13:45.60 ID:2wr/iVi80.net

>>951
こんな下品なの?タワマン購入者って
今後トラブル必至だね

96 :名無しさん@1周年:2019/05/23(木) 11:13:28.65 ID:xwOg05PM0.net

>>78
バカじゃないよ
自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
知らんがなってのは接尾語みたいなもんだろw

根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・

759 :名無しさん@1周年:2019/05/24(金) 00:06:26.32 ID:NyhZpFK80.net

>>738
というか販売会社の売り文句

リタイア後に都心の便利なマンションを賃貸で、が正解じゃない?
デパート徒歩圏、美術館行き放題、旅行に行くにも空港近い

万が一、夫婦の片方欠けて子どもの近くに呼び寄せられても気軽に移れる
年取ると、子どもの都合に合わせるのがお互いに負担がないよ

2hcreate

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