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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★4

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 19:06:52.45 ID:TD6JXg0D9.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558507056/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

217 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:04:56.67 ID:vN/4yj0X0.net

>>183
過剰なぐらい頑丈だから馬鹿は黙ってような

783 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:59:26.21 ID:C6n+we2m0.net

>>770
いざってときが本当に来たら
非常用に置いといた水だけじゃ足りないのよ
ないよりマシだけどね

766 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:55:45.24 ID:Pz60Q8fZ0.net

>>759
そう思う
高いお金出して戸建て買ってもそんなもの

274 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:13:23.02 ID:FdJJikdE0.net

本当に金持ちだけ買ってね!住宅ってクレーム産業だからクレームのしつも変わるからね。

861 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 22:16:50.87 ID:4k1nrdya0.net

そういえば近くのタワーマンション築20年ぐらいで最上階が売りに出されてたな
地方だから1億ちょいだったけど売れたんかな・・・

473 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:51:03.66 ID:yO4iyUFv0.net

マンソン=乞食の寄せ場

家くら建てろよ

102 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:42:41.57 ID:AEfWpvmo0.net

新しいマンションが建ち同じ世代が入居するからダメなんだろうな
同じように年を取り同じ問題にぶつかる 

524 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:00:49.73 ID:v6z4PGn40.net

クワマン?

606 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:16:14.83 ID:qJCojgWm0.net

高層じゃねーですけど 25年経過してたけどまだ新品同様なんだが
メンテナンス費と固定資産税足しても6万円

68 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:35:16.21 ID:Yz+Fa59F0.net

>>47
あのパチ屋、市役所が阻止しようと図書館立ててバリア貼ったら、地権者とパチ関係者に契約周りで訴えられて負けた上、三億も賠償払わされたらしいね
挙げ句にパチ屋は結局建ったとw
まさにクソ物件

88 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:39:25.85 ID:+2Ikwrxi0.net

晴海にタワマン出来たね
やっぱりやめたほうがいいのかな

423 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:41:49.61 ID:uakofCou0.net

タワマンの難しさって水回りやエレベーターの
老朽化だけじゃないんだよ。

100世帯のマンションとか、修繕や建替えで
コンセンサスとれると思う?
老爺80歳とか住んでたら、絶対に金ださないで。

157 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:53:32.86 ID:FdJJikdE0.net

まず地盤と土壌汚染の会議から入るんだけど5分で終わる。全て売値に転嫁ね。V1とかV2とか会議するんだよなー。

222 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:05:23.93 ID:jttz15Hl0.net

駅近都心部のは益々価値は上がるよ。

362 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:26:43.40 ID:9276+f6z0.net

>>301
むしろ良いぞ、狭小、一軒家
浜田山3丁目の実家は28坪のネコの額w
でも、不動産屋からはいつでも直ぐに売れます、
値段は絶対落ちません、て言われてるから。
中途半端にもっとデカイと直ぐに億超えちゃうから
売りづらく、割りづらくなるそうな。

516 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:59:17.92 ID:8AjmxgtO0.net

>>486
部署にもよるけど転勤ある所は多いね(´・ω・`)
つーか何でそんな嫌がらせみたいな事するんだろうな

235 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:07:36.74 ID:TEvNL1oW0.net

地方県の駅前のタワマンだけは
買うなよ
売るときに半額にしても売れないから

859 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 22:16:28.79 ID:E+cjSCps0.net

>>845
風呂屋でも買えよw

913 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 22:26:34.24 ID:WC8XKT8l0.net

>>907
燃料を確保すりゃずっと発電出来るよ。
大災害でも3日あれば確保できるだろ。

593 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:14:22.26 ID:VdVe2tve0.net

半年くらいで立ってしまうマンションなんて、丈夫な訳ねーよな

716 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:44:37.10 ID:knPGa/wDO.net

>>687
いやいや
生活保護の老人が最悪
身寄りいないから転居先も見つからず
次々事故物件に
油のネチョネチョなんて可愛いもんよ

413 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:39:50.07 ID:INexDDzE0.net

>>404
まあええやんか
何処かわからんかったら皆下がるだけや
不信感で

513 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:58:43.91 ID:lR17KoLn0.net

>>507
代わりに払ってくれる人がいないのは変わらない

723 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 21:46:06.95 ID:7/iMCLUY0.net

>>710
死んだら知らんなんて当たり前だし
ただ残された人に引き継ぐ重さとか教え込まないとたいてい破綻する
たくさんみてきた

456 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:48:01.99 ID:yO4iyUFv0.net

>>428
海外のマンソンに少し住んだけど、壁ガラスだらけでセックスしにくかった

905 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 22:25:17.51 ID:jcCDS4k00.net

>>897
そのクラスはどこにいても何でもできる
自分で街を建設することすら可能だ。

179 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:58:21.11 ID:7RH8pxfB0.net

身内が豊洲のタワマンのそこそこのフロアに住んでるけど、「上の階の音が」とか言ってた。
ウチは下から音楽が聞こえるな、と思っても子供が1階で結構な音量で音楽聴いてただけ。
他人家発の音は騒音だが、自分家発だとストレスにはならない。
街区で開発した戸建なので新規住民同士防犯意識も高まったし、
マンションやめて捨てたのは眺望くらいだわ。

35 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:25:01.57 ID:MJ73PruC0.net

そのマンションは生活の拠点じゃなくて投資目的で買うだけだからどうでもいいよな
下がっても損切りで売りに出すだけだ

186 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 19:58:47.43 ID:Yz+Fa59F0.net

>>166
問題になる頃には手も足も出ず、今の団地みたいに忌避物件になるわ

333 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 20:22:53.50 ID:u1YOCVsO0.net

>>310
地方都市に住むと休日はイオンでまとめ買いしたり自治会が面倒だったり、家族分の車の維持費がタワマンの修繕費以上にかかったりで大変だぞ

2hcreate

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