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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 11:46:48.86 ID:2Mbzm8O59.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

25 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:54:11.04 ID:IsdevXfY0.net

まぁ平屋の長家に住んでるお前さんらネトウヨには一生涯関係のない話しなんだが

628 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:47:06.08 ID:IKkhCEg10.net

>>608
3回目の修繕が地獄絵図になると予想
そもそも出来ないでゾンビハウスになると見た

3 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:48:18.60 ID:6ZZnVcNs0.net

ざまああああああああああ

371 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:29:16.58 ID:gEtqRKW+0.net

熊本の田舎のタワマンとか公務員ぐらいしか買えんわ。

382 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:29:45.59 ID:y7BEU8N60.net

だから分譲マンション買うなとあれほど…

257 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:20:15.26 ID:muyKED3l0.net

これで東京は100年に一度ぐらいに地震かなんかで
建物が全壊・半壊でほぼ無価値、修繕費で死亡になるんだろ
30年ローンだけ抱えて地方に疎開とかあわれだわ

111 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:34.25 ID:DTh+3Oex0.net

こんなのちょっと考えたら分かることだろw

776 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:56:38.08 ID:h9X8OVYj0.net

>>719
ニューヨークも香港も地震が起きにくいのよ
耐震基準も緩くていい

585 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:44:00.89 ID:DcjgkDKv0.net

>>312
分譲で隣が引っ越しおばさんだったりした日にゃ
生き地獄だよねw

909 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:05:24.52 ID:1D3cIb6N0.net

>>850
踏切帳隣接の建売買う奴も気が狂ってると思うが
超広い幹線道路と平時5分間隔で電車が走りまくってる線路に挟まれたマン損とか狂気の沙汰だよw

764 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:56:02.58 ID:45I6l7AR0.net

男は黙って野宿

943 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:08:33.74 ID:8j6l6ODB0.net

戸建ては木造、マンションは鉄骨だぞ
鉄筋戸建てがマンションより良いのは間違いないが、木造ならダメだよ

508 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:38:29.83 ID:iBcTX9GL0.net

即金で山手線内の中古マンション購入
快適
この先値下がりしてもいい
どうせ子供はいないし、甥に相続させるのもいやだから

669 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:49:40.83 ID:xlJ0jv4A0.net

>>586
新築時に借地部分を容積に入れるとこの土地に新築できませんってやられるんで売るときに告知しないと告知義務違反

建築確認出す時点で普通は止められる

そーじゃ無ければ不動産屋が敷地分筆しておいて好き勝手やってるよ

539 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:40:21.90 ID:kkx7IBy50.net

>>482
全然埋まるけど
台東区駅8分の魅力的でもないアパート建てたけど家賃73000円で満室です

土地込み建設費7000万で済んだ。

これがたった10年ほどで回収できる

995 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:12:02.38 ID:+/bN5p880.net

>>963
建て直しとかローン組めないからな

392 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:30:19.94 ID:XBqMWhog0.net

>>335
その問題が解決すれば、

老人がもっと自由に移動できるようになるな

357 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:28:27.12 ID:xETFqBuK0.net

ちゃんとメンテしなければ将来 スラムのスクツマンションになるんでね

4 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:48:25.54 ID:Bf3Db1Cr0.net

>>1
マンションとは、誰も撤去費用を出さない脱法粗大ゴミである

300 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:24:01.04 ID:EdOEI7PK0.net

エレベーターの修繕費を誰がいくら払うのかで大論争になる
階層により使用頻度が全く違うからね
何で上階層に住んでいる奴の利便性のために下階層の使わない階の分まで負担しなければいけないのかとなるわけだ

778 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:56:43.57 ID:wborg/tZ0.net

30年、35年ローンでマンション買う人余裕なさそう
役職定年とか早期退職とか日常茶飯事なのに本当に払えるのかな?

441 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:33:54.29 ID:9qkieOlP0.net

しょせん集合住宅なんだから賃貸でいいだろ資産運用ならともかく

596 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:44:51.76 ID:+/bN5p880.net

タワマンなんか馬鹿なじじぃしか買わねーだろ

896 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:04:46.63 ID:llkIM/wl0.net

>>843
高い階が王様なんだっけ

87 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:04:18.63 ID:0B9/MItV0.net

人は記憶型と思考型に大別できる

平屋が一番やで〜
https://www.ja-amenityhouse.co.jp/wp-content/uploads/2017/03/160825_NUDA_0048_-1024×683.jpg

901 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:05:10.60 ID:Ew9Vhpee0.net

タワシマン

939 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:08:05.65 ID:/C16xiN10.net

まあ、田舎から東京に出て来て、駅近タワマンに住んで、夫婦でフルタイム共働きして、子供はお受験・中学入試して・・・・
頑張って広告代理店に踊らされてください

581 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:43:36.70 ID:riU9C6lr0.net

鶏舎みたいな住処に何千万も出す都会人
俺は一軒家のほうがいいな

197 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:14:35.95 ID:yJ8PLE+O0.net

タワマンとか転売目的以外で買っちゃ駄目でしょ

貧乏人が無理して買うもんではない

385 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:29:48.48 ID:6SdGRLR40.net

>>300
そうやっておんなじ箱に住んでる人同士でお金で揉めてギスギスしなきゃならんのがもう無理だわ
ご近所付き合いの人間関係で揉めるならまだしも
金で揉めるのはほんとに嫌だ

2hcreate

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